BUREAUX & COMMERCES 
Immobilier d'entreprise : se libérer des contraintes du marché… Réalité ou utopie ?
Les entreprises peuvent-elles se libérer des contraintes du marché de l'immobilier ?
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Depuis toujours, l’immobilier de bureaux répond à des contraintes spécifiques que les entreprises doivent prendre en compte pour être à la fois productive et attractive. Localisation, surface, agencement, coûts… sont autant de critères stratégiques pour les sociétés qui s’y installent. Mais après deux années de crise sanitaire avec la Covid-19, le monde économique a fortement évolué et les habitudes de travail et de consommation des travailleurs français largement bouleversés. Le marché de l’immobilier d’entreprise en subit de plein fouet les conséquences, caractérisées notamment par un recul du nombre d’investissements sur les bureaux, une baisse du nombre de mètres carrés loués avec des baux commerciaux mais également une vacance allant parfois jusqu’à plus de 50% des surfaces.
Le marché de bureau connaît donc des mutations profondes donnant lieu à de nouveaux enjeux pour les entreprises. La crise apparaît comme un accélérateur de tendances émergentes depuis plusieurs années. Et face à ces changements, les entreprises se questionnent sur la fonction de leurs bureaux et repensent complètement leur stratégie. Elles revoient leurs surfaces, rationalisent les moyens humains et logistiques réellement nécessaires, redéfinissent le rôle du siège social et ajustent au plus près leurs coûts locatifs (les bureaux représentent le premier poste de dépenses des entreprises après les salaires)…
L’immobilier de bureau représente donc plus que jamais un enjeu stratégique majeur pour l’attractivité et la compétitivité des entreprises. Il ne répond plus uniquement à une logique de coûts, mais il fait partie intégrante d’une logique de création de valeur. Ses contraintes, économiques, sociologiques, réglementaires, sanitaires ou encore environnementales, évoluent et doivent être prises en compte dans leur ensemble par les entreprises.
Jusqu’à récemment, le bureau était encore privatif et exclusif, réservé aux seuls collaborateurs. Désormais, il doit être ouvert à toutes les parties prenantes, clients, partenaires... Il doit être un lieu d’échange et de partage, être flexible, proposer des espaces de travail collaboratifs, en bref, il doit proposer une mixité des usages pour s’adapter à ces nouveaux modes de travail. Mais les bureaux représentent un coût conséquent pour les entreprises qui doivent en repenser le fonctionnement pour en tirer avantage. Le bureau devient donc désormais un outil commercial et stratégique, un avantage concurrentiel permettant d’attirer et/ou de fidéliser des talents tout autant qu’il doit être un espace de travail et de productivité.
Dans ce contexte, on peut avancer que le schéma des baux 3-6-9, trop longs, trop lourds, trop coûteux et trop rigides, est devenu obsolète et n’a plus sa place. Il ne répond plus aux besoins du marché actuel et il est temps d’adopter de nouvelles solutions, plus flexibles, plus économiques et qui seront donc plus accessibles, répondant ainsi aux problématiques des entreprises et des travailleurs d’aujourd’hui, tels que le coworking, la sous-location de ses espaces vacants, les bureaux partagés, les tiers lieux... accessibles au mois ou à la journée… Autant de nouveaux modèles qui réinventent le marché des bureaux et permettent de faire de ses bureaux une force stratégique.
De nouveaux modèles de contrat, plus flexibles et plus adaptés aux besoins des entreprises et des collaborateurs, ces contrats, dits de prestation de services, sont établis sur ces mêmes durées, ou encore sous forme de contrat à durée indéterminée avec préavis de 1, 2 ou 3 mois. Ils permettent ainsi à tous les travailleurs, salariés, indépendants, professions libérales ou encore travailleurs nomades, d’accéder à des espaces qui correspondent à la taille de leur entreprise à un instant T, mais garantissent une agilité pour les entreprises qui peuvent quitter les lieux rapidement. Ils permettent par exemple à des entreprises en croissance telles que les start-ups, les scale-ups… d’intégrer des bureaux qu’ils pourront quitter dès qu’ils auront besoin de s’agrandir. A l’inverse, pour les entreprises qui louent leurs espaces vacants, ces nouveaux modes garantissent qu’ils pourront récupérer leurs espaces dès lors qu’ils devront gérer une croissance ou un surplus d’activité.
Autre exemple, les salariés ont développé un nouveau rapport espace-temps au travail. Il n’est désormais plus indispensable pour eux de vivre à proximité immédiate de leur bureau, alors même qu’ils s’y rendent deux à trois jours par semaine seulement. Habiter à une heure de transport de son travail n’est plus un frein. Les périphéries des métropoles et les villes moyennes sont de plus en plus investies par ces nouveaux travailleurs nomades. Pouvoir disposer d’un bureau à proximité de leur domicile leur permettant d’échapper au télétravail parfois total et de bénéficier d’une vie en entreprise, des avantages et des services proposés par les infrastructures qui les reçoivent est un véritable atout qui leur permet plus de souplesse et une meilleure qualité de vie grâce à un meilleur équilibre vie professionnelle/vie personnelle. Et donc une meilleure productivité.
C’est pourquoi beaucoup de sociétés commencent à se relocaliser dans des villes à dimension plus humaine et proposant un bon niveau d’infrastructures urbaines. Car les villes en région, tout comme les petites et moyennes agglomérations, ont elles aussi de nombreux atouts pour permettre l’aménagement de locaux capables d’attirer les talents. Les coûts locatifs sont moins élevés, l’environnement génère moins de stress, l’entreprise bénéficie souvent d’un meilleur service de proximité… Autant d’avantages qui garantissent l’attractivité d’une entreprise.
Ainsi, sous-louer les bureaux vacants d’une entreprise tierce représente une excellente alternative, plus agile et moins coûteuse que les baux commerciaux classique. En offrant notamment à ses salariés des solutions adaptées leurs nouveaux modes de travail, l’entreprise devient ultra attractive, lui permettant du même coup de fidéliser ses talents et d’en attirer de nouveaux.
Le bureau de demain est non seulement un lieu de travail et de productivité, mais il doit être accessible à tous ceux qui ont besoin d’un espace pour travailler, échanger, partager. Travailleurs indépendants, travailleurs nomades, professions libérales, salariés d’entreprises en déplacement ou en recherche d’une solution de proximité… Les nouveaux bureaux doivent permettre de répondre aux besoins des travailleurs d’aujourd’hui.
