Installation de la société RF STUDIO
> Afficher l'article completVaneau Bureaux et Commerces installe l’agence de design RF STUDIO au sein d’un ancien bâtiment industriel restructuré en bureaux de 750 m² environ.
Dans cette opération, VANEAU B&C a conseillé le vendeur et l’acquéreur.
Installation de la société Largillière Finance
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Vaneau Bureaux & Commerces a eu le plaisir de louer des bureaux situés au 33, rue du Faubourg Saint Antoine 75011 PARIS à la société Largillière Finance
Surface : 3e étage : 415² envrion
Loyer annuel HT HC : 290 500,00 €
VANEAU Bureaux & Commerces représentait le preneur et JLL représentait le propriétaire
VANEAU Bureaux & Commerces vous accompagne dans tous vos projets immobiliers
Depuis le Covid, le nombre de mètres carrés de bureaux vacants a quasiment doublé en Ile-de-France. Une partie de ces bureaux pourraient être transformés en logements mais d'importants freins existent.
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Le nombre de mètres carrés de bureaux vacants a quasi doublé en Ile-de-France depuis la crise du Covid-19 et leur reconversion en logements est un potentiel encore sous-exploité, relève jeudi une note de l'Institut Paris Région (IPR). "Les évolutions récentes, télétravail, diffusion du +flex-office+ (absence de bureau fixe, ndlr), ont été l'occasion pour les entreprises d'optimiser leurs stratégies immobilières, augmentant la vacance des bureaux de 2,6 millions de m2 fin 2019, juste avant la crise, à 4,4 millions de m2 à la mi-2022, dont un demi-million en vacance de plus de deux ans", relève cette agence d'urbanisme, financée principalement par la Région Ile-de-France.
Les bureaux représentent 53% des logements reconvertis de 2013 à 2021 en Ile-de-France. Outre les bureaux, sont également concernés par cette reconversion les locaux commerciaux, les bâtiments de stockage, industriels et agricoles, ainsi que les bâtiments publics (administratifs, scolaires, etc.) ou les parkings aériens.
"Les objectifs ZAN et ZEN (zéro artificialisation nette et zéro émission nette, ndlr), l'obsolescence d'une partie des bâtiments, le télétravail, la nécessaire densification de la ville (...) constituent un contexte particulièrement favorable à l'essor des transformations de bâtiments non résidentiels en logements", rappellent les auteurs.
Mais d'importants freins existent, notamment le fait qu'un bâtiment d'activités "génère davantage de recettes fiscales tout en pesant moins sur les services publics locaux". De plus, ces opérations s'avèrent plus onéreuses que des opérations de destruction-reconstruction, largement majoritaires. Les investisseurs devront ainsi "engager des études techniques plus coûteuses, auxquelles s'ajoutent des risques d'imprévus plus importants, la présence possible d'amiante, les normes différentes, la perte de surfaces, etc".
Pour l'IPR, il est envisageable "de doubler" sur le court terme ces reconversions, moyennant un soutien au secteur. Entre 2013 et 2021, 1.900 logements ont été autorisés chaque année en reconversion de bâtiments d'activité en Ile-de-France. Deux-tiers des reconversions se situent à Paris et en petite couronne, notamment du fait du prix élevé au m2 qui rend ces opérations plus rentables. Par ailleurs, 36% des logements ont été reconvertis en résidences avec services, essentiellement en résidences étudiantes ou en résidences à vocation sociale.
Le dépôt de garantie est un élément que l'on retrouve dans les baux classiques, mais qu'en est-il des baux commerciaux ? Quel est le montant d'un dépôt de garantie pour un bail commercial ? Quelles sont ses caractéristiques ? Est-il imposable ? On répond à toutes vos questions.
> Afficher l'article completLe dépôt de garantie est une sécurité pour le bailleur. En effet, il lui permet de se prémunir contre :
Bien que le versement d'un dépôt de garantie ne soit pas une obligation légale, c'est un élément que l'on retrouve dans la plupart des contrats de bail.
Le versement d'un dépôt de garantie permet au propriétaire de se couvrir contre les éventuels futurs manquements de son locataire à ses obligations : loyers ou charges impayés, réalisation des réparations locatives...
Trop souvent, on confond le dépôt de garantie et la caution. Le dépôt de garantie est versé à l'entrée des lieux et il est rendu à l'état des lieux, sauf manquement aux obligations contractuelles du locataire. La caution désigne une personne (ou un établissement bancaire, en cas de caution bancaire) qui se porte garante du locataire et qui doit par conséquent s'acquitter de ses obligations en cas de défaillance.
Le montant du dépôt de garantie en bail commercial est fixé par un accord libre entre le bailleur et le locataire. Toutefois, dans la pratique, le montant du dépôt de garantie en bail commercial est d'un terme de loyer hors taxe en cas de paiement à échoir (payable d'avance), et de deux termes de loyer hors taxe pour un paiement à terme échu (paiement du loyer du mois précédent en fin de mois). Si le montant est supérieur à deux mois, il entraîne automatiquement le paiement d'intérêts au preneur. Cette obligation ne peut pas être exclue du contrat par une clause.
Voici tout ce qu’il faut savoir sur les particularités du dépôt de garantie dans le cadre d'un bail commercial.
Un montant de TVA ne peut être appliqué à un dépôt de garantie seulement si ce dernier constitue une contrepartie aux prestations prévues par le bail commercial. Le bailleur n'a donc pas la possibilité de demander un versement de TVA sur la base du dépôt de garantie.
Cette opération est possible, seulement si le bailleur a acquis le dépôt en compensation des manquements contractuels du locataire. Dans ce cas précis, la garantie est comprise dans les frais du bail commercial.
Comme le dépôt de garantie du bail commercial n'est qu'un dépôt, il n'est ni imposable pour le bailleur ni pour le preneur. Cependant, lorsque le bailleur garde le dépôt de garantie pour effectuer des travaux d'amélioration pour le local, il est soumis au régime fiscal de la prestation de travaux réalisée. Pour le locataire, il n'est pas possible de déduire le dépôt de garantie de ses taxes sur ses résultats d'entreprise.
En règle générale, le montant du dépôt de garantie ne peut pas dépasser deux termes de loyer. Si le bailleur impose un montant supérieur, il devra verser des intérêts à son preneur. Ces intérêts sur le dépôt doivent être payés au moment de la résiliation du bail et de la restitution du dépôt. Le montant des intérêts est calculé sur la base du taux des avances sur titres de la Banque de France.
En cas de non-manquement aux obligations contractuelles du bail de la part du locataire, le bailleur est dans l'obligation de lui restituer le dépôt de garantie à la fin du contrat de bail commercial.
Les délais sont variables et peuvent aller de 2 à 3 mois suite à l'état des lieux. La durée d'attente pour la restitution sera plus courte si le local n'a subi aucune dégradation et s'il n'y a aucun retard de paiement dans les loyers.
S'il y a litige parce que le bailleur ne restitue pas le dépôt de garantie, l'ancien locataire peut alors saisir le tribunal pour réclamer la restitution de son dû. Il devra toutefois apporter la preuve que le préjudice a bien eu lieu pour espérer obtenir gain de cause.
Le diagnostic de performance énergétique est également obligatoire lors de la location d’un local commercial. Quand le propriétaire doit-il fournir ce type de document ? Comment le lire et le comprendre ? On vous éclaire.
> Afficher l'article completRETROUVER CET ARTICLE SUR LE SITE DE SE LOGER BUREAUX ET COMMERCES
Le DPE ou Diagnostic de Performance Énergétique bail commercial est un document légal et obligatoire pour toutes les transactions dans l’immobilier professionnel.
C’est un des diagnostics obligatoires que votre bailleur doit vous fournir au moment de louer votre local commercial et qui vous indique la consommation énergétique présumée du local sur une année, mais également le niveau de gaz à effet de serre qu’il dégage. Il indique aussi de manière exhaustive les équipements de production d’eau chaude, de chauffage, de climatisation et de ventilation sur tout la surface du bien que vous louez et une estimation de la quantité d’énergie renouvelable qui peut être produit par lesdits équipements.
Cette valeur est cependant indicative et basée sur une moyenne. Selon vos usages, les équipements que vous utiliserez dans le quotidien de votre entreprise, votre facture énergétique pourra être plus haute ou plus basse par rapport à ce qui était écrit dans le DPE.
Même s’il est appelé « DPE bail commercial » dans l’usage, il est aussi obligatoire dans le cadre de la contraction d’un bail professionnel.
Le DPE est valable pendant 10 ans et il est, obligatoirement, réalisé par un professionnel indépendant et impartial.
Le DPE bail commercial se lit de la même manière qu’un DPE de bail d’habitation. Pour le déchiffrer, il y a deux éléments à prendre en compte : l’étiquette énergie, qui enseigne sur l’efficacité énergétique du bien et l’étiquette climat, qui renseigne sur les émissions de gaz à effet de serre.
Pour commencer, l’étiquette énergie est composée de 7 lettres, correspondant à une plus ou moins bonne note, allant de A à G. Cette lettre va indiquer combien de kWh d’énergie primaire (électricité, chauffage…) est consommée par an.
La classification se fait de cette manière : les logements A consomment moins de 50 kWh par an ; B de 51 à 90 kWh par an ; C de 91 à 150 kWh par an ; D de 151 à 230 kWh par an ; E de 231 à 330 kWh par an ; F de 331 à 450 kWh par an et les locaux commerciaux ou professionnels classés G sont ceux qui ont une consommation de plus de 450 kWh par an.
Pour ce qui est de l’étiquette climat le fonctionnement est le même, sauf que la lettre témoigne du niveau d’émission de GES, exprimé en équivalent de gaz carbonique par an et m².
Au-delà d’un classement D, le DPE doit être accompagné de recommandations personnalisées pour améliorer les performances du local, qu’il s’agisse de changement du système de chauffage, de travaux d’isolation, etc.
Le DPE est un document à ne pas ignorer lorsque vous vous mettez à la recherche d’un local commercial ou professionnel, bien au contraire !
Ce diagnostic vous permet d’anticiper vos charges locatives : en tant qu’occupant du local, toutes les dépenses énergétiques vous incombent.
De ce fait, si vous utilisez beaucoup d’outils, de machines ou d’engins et que ceux-ci sont indispensables pour le bon fonctionnement de votre entreprise, alors peut-être est-ce plus judicieux de rechercher un local neuf ou récemment rénové. Ceux-ci seront sûrement plus cher en termes de loyer, mais il est très probable que vous vous y retrouviez rapidement d’un point de vue budgétaire, notamment en faisant des économies d'énergie.
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