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Immobilier tertiaire : 85 % des chefs d’entreprise considèrent l’accompagnement d’un agent immobilier très utile

Immobilier tertiaire : 85 % des chefs d’entreprise considèrent l’accompagnement d’un agent immobilier très utile

ureauxLocaux.com, site d’annonces immobilières pour les entreprises, vient de publier comme chaque année les résultats de son enquête utilisateurs. L’objectif ? Connaître les attentes et les méthodes de recherche des porteurs de projets en immobilier tertiaire. Tour d’horizon des principaux points à retenir.

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Plus de 160 professionnels ont répondu à cette enquête réalisée par BureauxLocaux.com et structurée autour de 3 thèmes : la nature de leur projet, leur méthodologie de recherche d’un bien et leur moyen de prise de contact avec des agences. Des éléments d’informations à ne pas négliger pour les agences spécialisées dans l’immobilier d’entreprise à l’heure où le marché se complexifie.

Selon l’étude, à l’heure où 90 % des projets immobiliers commencent sur internet, le rôle des portails immobiliers dans les parcours se confirme.  Ainsi, si 79 % des répondants utilisent au moins 2 outils dans leur recherche d’un bien immobilier, 81 % des répondants déclarent utiliser les portails immobiliers spécialistes. Les sites d’agences immobilières sont cités par 58 % des répondants, passant devant les portails d’annonces généralistes (56 %). « Les chefs d’entreprise souhaitent effectuer leur recherche immobilière sur un portail spécialisé dans les annonces de bureaux, locaux d’activité et commerces. C’est pour eux un critère essentiel qui n’évolue pas d’année en année », explique Audrey Pierson, directrice générale de BureauxLocaux.

Il faut dire que 60 % de ces derniers déclarent avoir une connaissance limitée du marché immobilier tertiaire. Une bonne nouvelle pour les agents immobiliers spécialisés puisque 85 % des chefs d’entreprises considèrent leur aide utile, voire très utile. « Contrairement au marché résidentiel où les ventes entre particuliers résistent encore, on constate au sein du marché tertiaire un véritable besoin d’accompagnement de professionnels immobiliers chez les chefs d’entreprise pour mieux comprendre les spécificités et les complexités et ainsi être guidés dans leurs projets », analyse Audrey Pierson.

Il existe donc finalement une véritable complémentarité entre les portails immobiliers spécialisés et les agents, qui sont aujourd’hui deux acteurs incontournables qui interviennent à différentes étapes du parcours de recherche. Pourtant, si le besoin existe, 42 % des chefs d’entreprise interrogés déclarent ne pas connaître d’agence spécialisée dans l’immobilier tertiaire.  

Agences immobilières : quels critères font la différence ?

« Les critères de choix d’une agence ont peu évolué par rapport à l’année précédente », commente la directrice générale de BureauxLocaux. A noter tout de même que si la réactivité se maintient en tête des attentes principales des répondants, celle-ci est passée de 80 % à 62 % en une année. Une baisse importante qui laisse présager un ralentissement du marché. « Les porteurs de projets sont désormais plus attentistes et sont prêts à prendre un peu plus de temps pour effectuer leur recherche et trouver le bien qui leur convient le mieux », précise-t-elle. Parmi les autres critères de choix d’une agence, arrivent en deuxième position les avis clients pour 30 %, le portefeuille d’annonces à la vente ou à la location du professionnel pour 28 %, sans oublier la présentation de l’agence. A noter que 52 % des répondants déclarent avoir contacté entre 2 et 3 agences dans le cadre de leur projet, 19 % des sondés entre 4 et 5, et seulement 6 % n’en ont contacté qu’une.  « Pour accroître leur visibilité auprès des chefs d’entreprise et se différencier de la concurrence, les agences immobilières doivent plus que jamais travailler la qualité de leurs annonces, proposer des descriptifs très détaillés, mettre en valeur les images des biens pour favoriser la projection, soigner la présentation de leur vitrine digitale, publier leur track record, c’est-à-dire leurs dernières transactions, sans oublier faire remonter leurs avis clients », conclut Audrey Pierson.

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Marché immobilier d’entreprise européen – une pause au 1T

Marché immobilier d’entreprise européen – une pause au 1T

Le marché immobilier d’entreprise européen a marqué une pause au 1T 2023. Le durcissement de la politique monétaire, la hausse de l’inflation et les crises bancaires en Europe et aux Etats-Unis ont fortement pesé sur le marché de l’investissement.

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Si le contexte actuel ralentit le rythme des transactions et pousse certains investisseurs à l'attentisme, il crée également des opportunités pour les investisseurs disposant de fonds propres, qui peuvent créer de la valeur par la réversion locative ou par l’amélioration des caractéristiques – notamment environnementales – des actifs, ainsi que pour les investisseurs internationaux opportunistes.

Les segments de marché caractérisés par une pénurie structurelle de l’offre ou peu sensibles aux cycles économiques continuent à offrir un couple rendement-risque attractif pour les investisseurs. Il s’agit notamment de l’immobilier de santé, des actifs de tourisme et du résidentiel géré.

Des volumes d’investissement en baisse sur un an glissant

Le marché immobilier européen connaît une période d’ajustement. Les investisseurs, prudents au regard du nouveau contexte macroéconomique et financier, cherchent de nouveaux repères. En Europe, le volume d’investissement en immobilier d’entreprise est en recul de 63 % sur un an pour atteindre 26,5 milliards d’euros au 1T 2023. Sur la même période, la part des investisseurs globaux par opposition aux investisseurs européens cherchant à profiter des ajustements de prix est en hausse.

La baisse est générale et a touché l’ensemble des typologies d’actifs et des marchés européens. Néanmoins, les actifs de diversification se sont distingués compte tenu de leur profil plus défensif. Si le volume d’investissement en immobilier de santé en Europe affiche une baisse sur les douze derniers mois, il s’établit à 9,5 milliards d’euros fin mars 2023, un volume supérieur à sa moyenne à long terme.

Le Royaume-Uni et l’Allemagne restent les marchés immobiliers européens les plus dynamiques malgré des volumes d’investissement en retrait sur un an de 68 % et 71 % respectivement. De leur côté, l’Irlande, la Belgique et la France sont les pays les plus résilients avec des baisses inférieures à 30 %.

Des rendements de bureaux « prime », globalement stables

Le mouvement de décompression des taux de rendement immobiliers des localisations périphériques s’est poursuivi, s’échelonnant entre 25 et 50 points de base en Europe au 1T, tandis que les rendements des bureaux « prime » sont globalement restés stables. Paris, Londres et les principales villes allemandes (Berlin, Hambourg, Munich et Francfort) affichent toujours des rendements « prime » inférieurs à 4 %, tandis que les métropoles régionales (par exemple Lille) offrent des rendements autour de 4,5 %.

L'inflation et la croissance des valeurs locatives, couplées au faible taux de vacance dans les localisations centrales, devraient compenser partiellement l'effet de la hausse des taux d'intérêt sur la valeur des actifs immobiliers « prime ».

L'offre et la demande placée sur les marchés européens de bureaux

Alors que les entreprises pâtissent de la hausse des coûts de financement, de l’inflation salariale et de la hausse des coûts de l’énergie, le marché locatif européen a ralenti au 1T 2023, avec une baisse de 4 % de la demande Par Virginie Wallut, Directrice de la recherche et de l'ISR Immobilier, La Française Real Estate Managers. juin 2023 Marché immobilier d’entreprise européen – une pause au 1T placée* sur les douze derniers mois et une hausse de 6 % de l’offre disponible. La baisse de la demande est notamment due à la quasi-absence de transactions supérieures à 5 000 m2 . Les nouveaux modes de travail, et la rationalisation des bureaux qui en découle, contribuent quant à eux à une augmentation de l’offre, notamment d’actifs secondaires.

Globalement, l’offre de bureaux reste abondante dans la plupart des capitales européennes, mais ne répond pas aux attentes des utilisateurs en termes de centralité, d'adaptabilité et de normes techniques.

 

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TRANSACTION - 23 RUE DU MAIL 75002 PARIS

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Installation de l'enseigne NOTSHY

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23 rue du Mail, dans le 2e arrondissement de  Paris, Vaneau Bureaux & Commerces  a installé les bureaux de l'enseigne de textile NOTSHY

Surface : 340 m² 

VANEAU Bureaux & Commerces vous accompagne dans tous vos projets immobiliers

TRANSACTION - 23 RUE DU MAIL 75002 PARIS

TRANSACTION - 23 RUE DU MAIL 75002 PARIS

Installation de l'agence SO BANG

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23 rue du Mail, dans le 2e arrondissement de  Paris, Vaneau Bureaux & Commerces  a installé l'agence de communication SO BANG

Surface : 356 m² 

VANEAU Bureaux & Commerces vous accompagne dans tous vos projets immobiliers

Comment ça se valorise, un fonds de commerce ?

Comment ça se valorise, un fonds de commerce ?

Parce que la banque vous le demande, parce que vous souhaitez céder ou acheter un fonds de commerce ou tout simplement pour votre propre information, vous souhaitez valoriser votre fonds de commerce. De quoi parle-t-on exactement ? Quelle est la marche à suivre ? On fait le point.

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Qu’est-ce qu’un fonds de commerce ?

Aussi étonnant que cela puisse paraître, c'est seulement depuis le 1er janvier 2023 que la notion de fonds de commerce est définie légalement au-delà de la jurisprudence. En l'occurrence, c'est le récent article L142-2 du code du commerce qui nous permet d'y voir plus clair aujourd'hui.

Nous y apprenons, notamment, que sans document explicite résumant exhaustivement l'ensemble de ce qui constitue le fonds de commerce dans le cadre d'un accord, seuls y rentrent :

  • le nom commercial,
  • le droit au bail,
  • la clientèle,
  • l'achalandage. 

Pour autant, dans le cadre d'un accord, vous pouvez y ajouter « le mobilier commercial, le matériel ou l'outillage servant à l'exploitation du fonds, les brevets d'invention, les licences, les marques, les dessins et modèles industriels, et généralement les droits de propriété intellectuelle qui y sont attachés » précise le texte.

En aucun cas les dettes, les créances ou les immeubles ne peuvent rentrer dans la constitution d'un fonds de commerce. 

Pourquoi valoriser son fonds de commerce ?

Connaître précisément la valeur de votre fonds de commerce est évidemment capital lorsque que vous vendez ou achetez un commerce. Souvent, racheter le fonds permet de ne pas avoir à acheter directement une société qui, à l'inverse, comprend également le passif et donc de potentielles dettes. 

Dans la mesure où il n'existe aucune mesure exacte pour valoriser un fonds de commerce lors de sa cession, il revient alors à l'acheteur et au vendeur de se mettre d'accord sur un prix qui leur convienne à tous les deux sans qu'aucun ne se sente lésé. 

Au-delà de la vente, si vous souhaitez ajouter des actionnaires à votre entreprise, l'évaluation du fonds de commerce peut les rassurer. Il en va de même si vous souhaitez souscrire à un emprunt dans le but de développer votre entreprise

 

Comment valoriser son fonds de commerce ?

Pour procéder à la valorisation d'un fonds de commerce, vous pouvez bien évidemment faire appel à un cabinet notarié ou à un expert immobilier et c'est d'ailleurs fortement recommandé, notamment dans le cadre d'une vente et pour témoigner de votre impartialité. 

De manière générale, deux méthodes principales sont utilisées pour valoriser un fonds de commerce : la méthode du barème et celle utilisant ses critères de rentabilité

La première consiste à appliquer un coefficient multiplicateur qui dépendra de votre secteur d'activité, sur le chiffre d'affaires de votre entreprise. Cette méthode n'est pas des plus fiables mais permet d'estimer une fourchette de laquelle partir pour obtenir un accord. 

La méthode de rentabilité se base sur la même approche de coefficient appliqué, mais est ensuite pondérée selon différents critères comme l'emplacement, la notoriété de l'entreprise, l'équipe ou le bail commercial. 

Il existe également pléthore d'autres méthodes, comme celle basée sur le flux, permettant de faire une estimation de la future rentabilité de l'entreprise et de prévoir une trésorerie potentielle.

La dernière méthode souvent utilisée est celle de la comparaison. Elle vous permet d'estimer la valeur de votre fonds de commerce en vous basant sur les cessions récentes d'entreprises similaires dans votre zone géographique. 

De manière générale, plus vous appliquez de méthodes, plus vous pouvez définir un chiffre juste. N'hésitez donc pas à les cumuler. C'est important si, par exemple, votre entreprise s'avère ne pas être rentable en dépit d'un chiffre d'affaires conséquent.

 

 

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